深度 自力 穿透

导 读

疫情爆发后，有舆论猜测，2020年是中国经济数字化的新元年。

聚焦传统支柱财产，恒大年夜、碧桂园等房企的集体“触网”，再次强化了上述不雅点。

不过，转型进级也是“如烹小鲜”。在贩卖不力、负债高企的背景下，仅靠互联网，二者能否突围吗？

作者：胡月

滥觞：首条财经——首条钻研院

福兮祸所伏，祸兮福所倚。

一场疫情，是一颗试金石，尽显百业实力、代价底色。也是一味催化剂，加速裸露企业问题、财产隐忧的同时，推动转型方式。

日前，克尔瑞数据申报显示，房企200强中有143家重启或新推出线上售楼处，107家推出自有平台线上售楼处。

细不雅房企这波触网潮，可谓热闹不凡，既有在抖音、微博、房世界、乐居等平台直播；又有微信或者微信群的圈层营销；以致还有房企推出了线上APP或者小法度榜样。稀有据显示，此中搭建小法度榜样达到85家，且集团小法度榜样为64家。

风生水起的繁华之下，也略带几丝悲惨。终究从本色看，这是一场房地产行业的“花式自救”。

上海财经大年夜学常务副校长徐飞所言：整体而言，疫情袭来，市场、资金、资源等集中恶化，企业核心问题是现金流。

众所周知，高负债、高周转、高杠杆，是房地财产的通病。现金流，是从业者的“生命线”。

这从头部企业的其中体现中，也能探得端倪。

营销噱头？恒大年夜慌了？

火车跑的快，全靠车头带。头部企业的动态，每每代表着行业趋势。细不雅这次线上贩卖浪潮，弄潮者是恒大年夜集团。

2月16日上午，恒大年夜集团周全实施网上贩卖新闻宣布会举行。

恒大年夜地产集团分管营销副总裁刘雪飞表示，恒大年夜从2月13日率先周全实施网上贩卖以来，三天光阴认购房屋47500套，房屋总代价约580亿元，全国600多个楼盘均有认购，最高的一个楼盘认购了870套。

刘雪飞先容，受疫情影响，1月尾开始，房企纷繁关闭售楼部，贩卖受到重大年夜冲击。对此，恒大年夜钻研策划了网上贩卖的重大年夜厘革，并于2月13日率先周全实施网上贩卖。

在刘雪飞看来：估计未来几天网上认购套数会超10万套。要是网上认购转化70%，贩卖成交将达7万套，实现贩卖金额600亿。数据显示，恒大年夜网上售房平台近三天新增用户300多万人，累计用户数超1000万人。

从数据看，恒大年夜的线上贩卖，切实着实起到了好效果。

但业内不乏另面解读声音。

财经评论员严跃进觉得：580亿元确凿对照大年夜，远超预期。但恒大年夜说起的“认购”观点，可能包括了仅支付预支款环境，且详细是谁在认购难以判断。

华夏地产首席阐发师张大年夜伟也表示，市场签约额并不代表贩卖额，“订金”与“定金”完全是不一样观点，不看价格就预订房源的每每是企业贩卖职员。合硕机构首席阐发师郭毅也指出，对付购房者而言，无论是VR看房照样在线直播的要领，都无法使其直不雅地感想熏染到屋子的空间感、尺度感以及跟自己生活的匹配度。

不仅如斯，贩卖“盛宴”背后的价格更令人质疑。

2月16日，恒大年夜集团宣布一份由董事局主席许家印签发的公司文件。内容显示，室庐方面，自2月18日起至2月29日，恒大年夜全国在售楼盘将可打75折优惠。而到了3月份，折扣力度则将收受接收至78折。

优惠政策不止于此。恒大年夜方面还表示：自2月13日起至2月29日，购房者只需在“恒房通”平台线上缴纳5000元定金并签署《商品房网上认购书》，即可预定房源。自签署《商品房生意条约》之日起至5月10日，购房者享有最低价购房职权，如该楼盘价格下调，还可获补差价。

换言之，近期买房的用户，可享受到最低价格。

这样的优惠幅度，不仅是恒大年夜历史上的最大年夜让利，放眼全部房地产行业也极为少见。以致，还与一些地方政策相冲突。

以“东莞恒大年夜翡翠华庭”项目为例。假如然如恒大年夜所言打7.5折的话，按照东莞市于2016年宣布的《关于新建商品住房贩卖价格推行立案轨制的看护》，商品房贩卖明码标价推行一套一标，经价格立案后，商品住房实际成交价格不得高于立案价格，也不得比立案价格下浮跨越15%。当实际成交价格高于立案价格或下浮幅度跨越15%时，商品房网上贩卖系统将自动锁定买卖营业，无法进行网上签约法度榜样。

不止在东莞，放眼全国，恒大年夜的上述优惠让利也未必可以跑通。

财经评论员严跃进表示，按照“一房一价”的政策思路，全国很多城市都对商品房的定价和价格浮动范围有明确规定。今朝已明确发文的城市，规定的房价浮动范围普遍在立案价格的20%以内，部分城市则限制在10%。纵然未明确发文的城市，主管部门能够容忍的价格浮动空间也十分有限。是以，在现有的市场情况下，“7.5折卖房”弗成能真正存在，这只是一种营销噱头。

值得留意的是，为打消购房者疑虑，恒大年夜还推出无来由退房职权。

即：在2月29日前缴纳了5000元诚意金的客户，可取得该套房源的”认购职权“，5月10日前，若客户自购则总房款优惠20000元，若客户保举他人成交则享受1%佣金、10000元奖励及5000元返还。若售楼处将该房源售出，则退还客户5000元诚意金并额外给予5000元补偿，若5月10日前该房源未售出则诚意金退还。客户同时还享最高500元的恒房通保举奖励。

综合来看，恒大年夜这波营销赚足了眼球，除了大年夜力度、以致冲破监管线的折扣，还能无责退房。

是否是噱头，各有判断。不过，恒大年夜急于回笼资金的意图，是板上钉钉的。

那么，其财务状况究竟若何？

连环扣 现金流保卫战

2月5日，克而瑞宣布了1月份中国房地产企业贩卖TOP100排行榜。数据显示，1月份全国大年夜部分房企呈下滑态势，百强房企整体贩卖金额同比下降12%。

克而瑞CEO丁祖昱走漏，今年春节时代，杭州、济南、廊坊、南京、青岛、天津、武汉、西安、烟台、长沙等10个城市“零成交”，估计未来一段光阴内“零成交”会成为常态。

同时，受疫情影响，一股减租浪潮也冲击着商业地产。

据不完全统计，截至2020年2月16日，全国跨越126家房地产企业发布减免房钱，超600家墟市宣布特殊时期的房钱减免政策，有的免房钱额伟大年夜，有的免租光阴较长。粗略预计，房企对商业物业的减租规模跨越100亿元。

作为头部房企，恒大年夜自然也受到不小波及。

2月3日，恒大年夜集团2020年1月份简报显示，当月恒大年夜物业贩卖额405.5亿元，相较于2019年同期的431.7亿元下降了5.9%；合约贩卖面积约为449.8万平方米，2019年同期为387.7万平方米；合约贩卖价格为每平方米9016元，相较于2019年同期的11134元下降了19%。

不久前，贾国龙一句，西贝现金流最多能撑3个月刷屏收集，裸露出全部餐饮业的懦弱抗风险力。

那么，恒大年夜又若何呢？

如仅是销量下滑，对付恒大年夜这样一家市值近2500亿的企业来说，并不能伤其筋骨。但条件是，漠视债务考量！

而恒大年夜的高负债，基础是人尽皆知之事。

2019年上半年，恒大年夜总资产2.09万亿元，总负债1.75万亿元，是同期负债金额最高的房企，资产负债率83.7%，净负债率高达152%。

同时，截止2019年6月30日，恒大年夜有息负债金额高达8132亿，此中需在1年以内了偿的金额总数达到3758亿，占比46.2%。

而经由过程恒大年夜2019年半年报显示，其现金余额仅为2880亿，现金短债比仅为0.77。

一系列不乐不雅的数据，裸露出了恒大年夜的抗风险底色。

压力有多大年夜？

除了大年夜折扣卖房，自然还有频繁发债。

1月16日，恒大年夜与瑞信、美银证券、法国巴黎银行、建银国际、光银国际、中信银行、天风国际及瑞银订立购买协议。此中显示，恒大年夜将发行一笔10亿美元于2023年到期的11.5%优先票据，以及一笔10亿美元于2024年到期的12.0%优先票据。

5天后的1月21日，恒大年夜间接全资隶属公司景程有限公司作为发行人，与恒大年夜地产集团有限公司、天基控股及隶属公司保证人就发行两笔条约40亿美元的优先票据，与瑞信、瑞银、美银证券及天风国际订立购买协议，将发行20亿美元于2022年到期的11.5%优先票据，以及20亿美元于2023年到期的12.0%优先票据。

按此谋略，1月份恒大年夜筹办发行60亿美元债券，利率水平均在11.5%-12%之间。金额之大年夜、利率之高，足见恒大年夜对资金的饥渴程度。

加倍利空的是，恒大年夜的盈利能力也在减弱。

恒大年夜2018年报显示，其昔时毛利率为36.2%。而这一数字在2019年上半年，已降至34%。

值得留意的是，恒大年夜2019年1至12月的合约贩卖分手为432亿、215亿、549亿、584亿、535亿、503亿、405亿、478亿、831亿、903亿、371亿以及205亿。

不难发明，其12月贩卖额最低。而12月所在的第四时度，也恰是恒大年夜月合约贩卖均价低于1万元/平方米之时。

而恒大年夜本次的贬价，对其疲态尽显的盈利能力来说更似雪上加霜。

如斯财务状态，就不难理解恒大年夜时下的贩卖体现了。终究47500套屋子，按每套定金5000元来算，其瞬间有了靠近2.4亿的现金流。

不过，从其偿债规模看，这也是杯水车薪。

一场现金流保卫战，正在上演。

大年夜佬许家印曾言，“越是市场不好的时刻，越能展现房企的功底”。显然，大年夜疫之下，恒大年夜的这份实力答卷并不乐不雅。

碧桂园也很难

相似考量的，还有碧桂园。

春节时代，碧桂园全国超千个项目，也在其直营平台“碧桂园凤凰云”上开启售楼部，用户可远程选房买房。

碧桂园的麻烦事，也不少。

碧桂园2020年1月未经审核的营运数据显示，公司职权条约贩卖面积379万平方米，同比下降0.89%，职权条约贩卖金额329.2亿元，同比下降0.44%。

值得一提的是，其同时也被职权贩卖额356.6亿元的万科A逾越，掉落落至行业第三。

债务方面，2019年上半年，碧桂园资产负债率整体为89.3%。

负债高企叠加疫情冲击，碧桂园的现金流压力也可想而知。

这从其发债体现中，可见端倪。

2月18日，碧桂园面向合格投资者公开发行公司债券的规划获上交所受理。据懂得，该笔债券的发行规模为85.38亿元，品种为小公募。所召募资金拟用于了偿该公司及其控股股东碧桂园控股到期或回售的公司债券。

在此前的1月8日，碧桂园也宣布关于发行550,000,000美元于2027年到期的5.125%优先票据，450,000,000美元于2030年到期的5.625%优先票据干系买卖营业碧桂园的干系人士购买票据的看护布告。

毛利率方面，碧桂园也不乐不雅。以致比拟恒大年夜还低了不少，2019年上半年，其毛利率仅为27.16%。

此外，碧桂园屡被诟病的房屋质量问题，也或对业绩孕育发生掣肘。

质量诟病

1月8日，用户李女士在21CN聚投诉提议对碧桂园的投诉。投诉显示：“建瓯市碧桂园交付房屋质量异常差 办理问题一推再推，1：房屋防水有问题 导致房屋漏水 泡了一个房间的家居和地板。2：办理问题一拖再拖原先是预留光阴给他们办理的 总是说 走流程走流程 工作发生到现在 顿时四五个月的 问题还没有获得一个确切的回覆。3：房屋呈现浩繁安然问题。墙体开裂，电梯总是往下掉落。我们这里栖身的都是一些从城镇上搬家上来的穷苦庶夷易近。大年夜家可能蓄积了几十年才买下这一套屋子。现在房屋呈现这么严重的安然和质量的问题 盼望碧桂园方能出来 给我们业主一个合理说明。

相关投诉，在黑猫投诉上也有不少。主要涉及房屋质量、虚假鼓吹、售后办事破绽等问题。

同时，2019年频发的项目变乱，对碧桂园的品牌形象，也有不小负面影响。

2019年4月7日，广西崇左碧桂园项目二期一工地发生坍塌，致1逝世1伤；

2019年6月24日，上海奉贤区碧桂园在建小区工地发生模架坍塌变乱，致1逝世9伤；

2019年7月2日，位于河南省安阳市中华路的碧桂园在建工地发生火警；

2019年7月19日，河南省淅川碧桂园工地发生火警；

2019年7月26日，湖北省六安市碧桂园·城市之光工地变乱，致6逝世多伤。

......

面对几回再三投诉与变乱，在不能实地考察的环境下，若何排除破费质疑，是碧桂园应该思虑之事。

图片来自收集

珍贵警钟

大年夜潮退却，才知谁在裸泳。

不难发明，纵然贵为头部房企，中国恒大年夜、碧桂园也有不少的问题隐忧。

不停以来，宏大年夜市场、高额利润，让浩繁房企在利益裹挟中“蒙眼”疾走。轻视修炼内功、漠视现金流、在三高之下危险走钢丝。演绎着一幕幕短利狂欢，也聚积着各种乱象风险。

而新冠疫情的突袭，打乱了上述节奏。行业遇冷，虽让房企一时业绩受损，但更似一场及时雨，可趁机冲刷浮躁、虚假，回归行业本色。

这对房企而言，未尝不是一件好事。

海量市场只能催化出规模化企业，却培植不出竞争力企业。专家表示，中国经济已经从规模扩大向质量提升转变，这是全财产的风向标。而这次疫情带来的行业洗牌，加倍快了风格切换速率。一味粗放经营，漠视风控、品控内功，无论疫情是否呈现，这样的企业甚至财产也必将行之不远。比如汽车业今朝的成长逆境，便是一个例证。

以此来看，突如其来的疫情，也是一个珍贵警钟，凸显品德深耕、风控力打磨、核心竞争力塑造的紧张性。

问题在于，对付恒大年夜及许家印、碧桂园及杨国强而言，能否敲响梦中人。纵然敲醒，是否仍会装睡呢？首条财经将持续关注。

本文为首条财经原创

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